Rynek nieruchomości w ostatnich latach uległ istotnej zmianie. Wzrost kosztów budowy, energii i finansowania, większa zmienność popytu, regulacje podatkowe oraz rosnące oczekiwania inwestorów sprawiają, że decyzje oparte na uproszczonych modelach i uśrednionych założeniach przestają być wystarczające.
Coraz częściej kluczowe staje się precyzyjne zrozumienie struktury kosztów, źródeł przychodów oraz ryzyk rozłożonych w czasie.
Inwestycja w nieruchomości to z natury projekt długoterminowy. Obejmuje nie tylko fazę budowy lub zakupu, ale wieloletni okres eksploatacji, utrzymania, modernizacji oraz potencjalnej zmiany funkcji obiektu.
Decyzje podjęte na etapie planowania — dotyczące standardu wykończenia, profilu najmu, struktury finansowania czy efektywności energetycznej — mają bezpośredni wpływ na cash flow, rentowność i wartość nieruchomości w perspektywie wielu lat.
Dlatego skuteczna analiza inwestycji nieruchomościowej wymaga dziś podejścia znacznie bardziej granularnego niż klasyczne modele „top-down”. Niezbędne staje się łączenie kosztorysowania bottom-up, realistycznych założeń operacyjnych, scenariuszy rynkowych oraz analizy wrażliwości na zmiany wszystkich kluczowych parametrów (ceny energii, obłożenia, stawek najmu, kosztów finansowania).
Większość modeli finansowych wykorzystywanych w nieruchomościach powstaje z myślą o jednorazowej ocenie opłacalności inwestycji. Ich głównym celem jest odpowiedź na pytanie: czy projekt się spina przy określonym zestawie założeń.
W praktyce oznacza to uproszczone podejście typu top-down, oparte na uśrednionych kosztach, zagregowanych pozycjach CAPEX i OPEX oraz statycznych parametrach operacyjnych.
Takie modele dobrze sprawdzają się na etapie wstępnej selekcji projektów. Przestają jednak być użyteczne w momencie, gdy nieruchomość wchodzi w fazę rzeczywistego życia operacyjnego — a to właśnie wtedy powstaje większość ryzyk i kosztów, które decydują o faktycznej stopie zwrotu.
Problemem nie jest brak precyzji pojedynczych liczb, lecz brak struktury umożliwiającej podejmowanie decyzji w czasie.
Standardowe modele:
- nie pokazują, które elementy majątku generują koszty i ryzyka,
- nie łączą decyzji technicznych z konsekwencjami finansowymi,
- nie pozwalają analizować alternatywnych ścieżek utrzymania, modernizacji lub przebudowy,
- traktują CAPEX jako zdarzenie punktowe, a nie proces rozłożony na cały cykl życia aktywa.
W efekcie inwestor otrzymuje wynik finansowy, ale nie otrzymuje narzędzia do zarządzania inwestycją.
Artemis powstał jako odpowiedź na tę lukę.
Model nie został zaprojektowany jako narzędzie do „policzenia IRR”, lecz jako system wspierający decyzje inwestycyjne i operacyjne w całym cyklu życia nieruchomości.
Jego kluczową cechą jest to, że punktem wyjścia nie są zagregowane koszty, lecz rzeczywisty majątek trwały — rozbity na komponenty, z przypisaną funkcją, trwałością, harmonogramem wymiany oraz konsekwencjami finansowymi.
Dzięki temu możliwe staje się modelowanie nieruchomości nie jako abstrakcyjnego aktywa finansowego, ale jako zbioru elementów technicznych, które starzeją się, wymagają nakładów, generują koszty i wpływają na przychody oraz wartość w czasie.
Artemis integruje w jednym modelu:
- kosztorysowanie bottom-up na poziomie komponentów,
- harmonogramy remontów, wymian i modernizacji,
- bieżące koszty utrzymania i konserwacji,
- wpływ decyzji technicznych na cash flow, amortyzację i podatki,
- oraz długoterminową wartość rezydualną nieruchomości.
To podejście pozwala zadawać pytania, których standardowe modele nie są w stanie obsłużyć, takie jak:
- czy opóźnienie wymiany danego elementu faktycznie poprawia cash flow, czy jedynie przesuwa koszt w czasie kosztem wartości aktywa,
- w którym momencie modernizacja przestaje zwiększać wartość ekonomiczną, a zaczyna być wyłącznie kosztem,
- jak zmiana standardu technicznego wpływa na długoterminowe OPEX, a nie tylko na CAPEX,
- czy planowana przebudowa lub zmiana funkcji obiektu ma uzasadnienie finansowe w całym horyzoncie inwestycyjnym, a nie tylko w pierwszych latach po realizacji.
Kluczową różnicą Artemis jest to, że decyzje operacyjne nie są „dopisywane” do modelu finansowego — one są jego integralną częścią.
Każda decyzja dotycząca standardu, zakresu prac, momentu realizacji czy źródła finansowania ma bezpośrednie i mierzalne przełożenie na przepływy pieniężne, wynik finansowy oraz wartość nieruchomości.
W efekcie model przestaje być jednorazowym narzędziem analitycznym, a staje się platformą do świadomego zarządzania aktywem w czasie.
Artemis umożliwia nie tylko ocenę opłacalności inwestycji na etapie wejścia, lecz przede wszystkim redukcję błędów decyzyjnych, które w klasycznych modelach pozostają niewidoczne.
Moduł Units – struktura przestrzenna nieruchomości
Moduł Units jest fundamentem modelu Artemis, ponieważ definiuje wszystkie bryły przestrzenne i ich składowe, zarówno dla istniejących, jak i planowanych obiektów. Dzięki temu każdy element nieruchomości staje się mierzalny i możliwy do analizy w kontekście kosztów, powierzchni, kubatury i potencjalnych przychodów.
Kluczowe funkcje modułu:
1. Definicja jednostek i przestrzeni
- Każdy Unit jest zdefiniowany jako odrębna bryła geometryczna z przypisaną kategorią i podkategorią (np. „Student Housing / Dorm Units” → „Bedroom / Single Room” lub „Mixed / Flexible Spaces” → „Multi-purpose Room”).
- Pozwala to precyzyjnie odwzorować istniejącą strukturę budynku oraz projektować nowe jednostki w przyszłych inwestycjach.
2. Parametry fizyczne i geometryczne:
- Floor Surface (sqm) – powierzchnia podłogi jednostki.
- Ceiling Surface (sqm) i Ceiling Height (m) – powierzchnia sufitu i wysokość, istotne przy obliczaniu kubatury i kosztów materiałowych.
- Wall Surface (sqm) i Adjusted Wall Surface (sqm) – powierzchnia ścian, z uwzględnieniem otworów okiennych i drzwiowych.
- Volume (cum) – kubatura jednostki, umożliwiająca dokładne obliczenia materiałowe i energetyczne.
3. Analiza otworów
- Moduł uwzględnia powierzchnię otworów okiennych i drzwiowych, co pozwala na precyzyjne obliczenie zapotrzebowania materiałowego czy kosztów wykończenia.
4. Agregacja danych dla całej nieruchomości:
- Moduł umożliwia zliczenie liczby jednostek, powierzchni użytkowej i kubatury w skali całego obiektu lub kompleksu.
- To podstawowe dane dla dalszych modułów: kosztorysowania, CAPEX, OPEX, analizy najmu czy modernizacji.
Dlaczego moduł Units jest kluczowy
Moduł Units pozwala Artemis:
- łączyć geometrię przestrzenną z finansami – każdy metr kwadratowy lub m³ ma swoje przełożenie na CAPEX, OPEX i przychody.
- modelować scenariusze zmian funkcji – łatwe dodawanie lub modyfikacja jednostek w istniejących budynkach lub projektach w planowaniu.
- dokładnie kalkulować cykl życia aktywa – od materiałów i wykończenia, przez konserwację, aż po modernizacje i repurposing.
Dzięki temu inwestor nie dostaje tylko liczby w arkuszu, lecz pełną mapę przestrzenną nieruchomości, którą można analizować ilościowo i powiązać z decyzjami finansowymi.
CAPEX w Artemis – klasyfikacja i struktura
W Artemis każdy nakład inwestycyjny jest przypisany do dedykowanej kategorii CAPEX, zgodnie z jego charakterem i sposobem kalkulacji. Ta klasyfikacja jest fundamentem dla wszystkich modułów CAPEX, zarówno przy nowych budowach, jak i przy modernizacji istniejących nieruchomości.
1. Kategoryzacja nakładów
- Real Estate – różne typy budynków: biurowe, przemysłowe, mieszkalne, hotelowe, akademiki, parkingi, drogi.
- Building Envelope – elewacje, okna, drzwi, dachy, izolacje i naprawy konstrukcji.
- Interior Finishes – wykończenia wnętrz, podłogi, sufity, ściany, drzwi.
- Technical Installations – HVAC, wentylacja, pompy, kotły, instalacje elektryczne, BMS, UPS, systemy bezpieczeństwa.
- FF&E – meble i wyposażenie pokoi, części wspólnych i specjalistyczne wyposażenie.
- Intangible Assets – patenty, licencje, oprogramowanie i prawa autorskie.
- Office Equipment – urządzenia biurowe i sprzęt komputerowy.
- Transportation & Vehicles – samochody, ciężarówki i inne pojazdy.
- Financial Instruments – akcje, obligacje, fundusze inwestycyjne.
- Residential Units – poszczególne typy jednostek mieszkalnych, hotelowych i biurowych.
2. Dedykowane moduły dla każdej kategorii
- Każda kategoria CAPEX ma swój własny moduł, który uwzględnia specyfikę obliczeń, harmonogramowania i klasyfikacji kosztów.
- Przykład: sposób wyceny i harmonogramowania FF&E różni się od Interior Finishes – meble i sprzęt są traktowane inaczej niż prace wykończeniowe, zarówno pod kątem zużycia, amortyzacji, jak i kosztów operacyjnych.
3. Uniwersalność dla różnych typów inwestycji
- Ta terminologia i klasyfikacja umożliwia spójne podejście do CAPEX w projektach nowych i modernizowanych obiektów.
- Dzięki temu Artemis może agregować dane w skali całej nieruchomości lub portfela, niezależnie od charakteru nakładu.
4. Integracja z innymi modułami
- Wszystkie moduły CAPEX są powiązane ze sobą i pozostałymi elementami modelu , co pozwala przypisać nakłady do konkretnych przestrzeni lub komponentów budynku.
Uniwersalna logika modułów CAPEX w Artemis
Wszystkie moduły CAPEX w Artemis – niezależnie od kategorii nakładu – opierają się na tej samej logice przetwarzania, harmonogramowania i integracji danych operacyjnych z finansami:
1. Powiązanie z jednostkami (Units)
Każdy wydatek CAPEX jest przypisany do konkretnej jednostki, bryły lub komponentu.
Dzięki temu możliwe jest:
• dokładne śledzenie kosztów dla pojedynczego pokoju, kondygnacji lub przestrzeni wspólnej,
• agregacja nakładów w skali całej nieruchomości lub portfela,
• spójność danych przy planowaniu nowych jednostek lub modernizacji istniejących.
2. Kapitalizacja i harmonogramowanie etapowe
Nakłady są rozdzielane na etapy inwestycji (Initial, Extended, FAR), a model oblicza:
- EFAR Value i EFAR Date dla każdego elementu,
- które koszty mogą być kapitalizowane, a które muszą zostać ujęte jako bieżące wydatki,
- harmonogram inwestycji w wariancie Wide (grupy jednostek, kondygnacje) lub Long (pojedyncze jednostki, dokładne daty i etapy).
3. Granularność i kontrola kosztów
Każdy element CAPEX posiada przypisane:
- Unit Cost Net i VAT Rate,
- EFAR Count i EFAR Value,
- Useful Life dla planowania wymiany lub serwisu.
Pozwala to monitorować wydatki w cyklu życia aktywa i kontrolować wpływ na bilans, amortyzację i OPEX.
4. Integracja CAPEX ↔ OPEX
Nakłady na wyposażenie techniczne, meble, instalacje czy sprzęt są automatycznie powiązane z modułami OpexFromCAPEX, które obliczają:
- zużycie energii i mediów,
- koszty przeglądów i serwisu,
- koszty eksploatacyjne w całym cyklu życia aktywa.
Dzięki temu CAPEX jest natychmiast odzwierciedlany w przyszłych przepływach pieniężnych i kosztach operacyjnych.
5. Dedykowane moduły dla kategorii CAPEX
Każda kategoria (Building Envelope, Interior Finishes, Technical Installations, FF&E itd.) ma własny moduł, który stosuje powyższą logikę, ale dostosowuje sposób kalkulacji i harmonogramowania do charakteru nakładu.
To pozwala inwestorowi precyzyjnie planować koszty, harmonogram, kapitalizację oraz wpływ na OPEX dla każdego typu nakładu, bez konieczności powtarzania uniwersalnych zasad.
6. Weryfikacja aktualności i kompletności danych z wykorzystaniem AI
Dzięki integracji z OpenAI GPT i Grokiem, każdy element CAPEX jest automatycznie sprawdzany pod kątem aktualnych cen rynkowych, dostępności komponentów oraz poprawności przypisania do jednostek i kategorii CAPEX. System analizuje ogromne ilości danych – od setek pozycji sprzętu i materiałów po różnorodne jednostki budynków – i w czasie rzeczywistym sygnalizuje potencjalne niezgodności, brakujące informacje lub przestarzałe ceny.
Taka automatyczna weryfikacja pozwala znacząco zmniejszyć ryzyko błędów w planowaniu inwestycji. W praktyce oznacza to, że inwestor nie musi ręcznie sprawdzać każdej pozycji, porównywać cenników czy wyszukiwać dostępności komponentów. System robi to za niego, a dzięki AI potrafi także sugerować alternatywy i uaktualnienia w oparciu o najnowsze dane rynkowe.
Korzyści z takiego podejścia są wielowymiarowe. Po pierwsze, zapewnia pełną pewność, że planowany budżet jest oparty na aktualnych i kompletnych danych. Po drugie, pozwala szybko reagować na zmiany cen lub brak komponentów, co jest nieocenione w dużych projektach z setkami lub tysiącami pozycji CAPEX i FF&E. Po trzecie, wykorzystanie AI do przetwarzania tych danych uwalnia czas zespołów finansowych i projektowych, umożliwiając skupienie się na decyzjach strategicznych i analizie scenariuszy, zamiast ręcznym porównywaniu cenników.
W efekcie integracja CAPEX z AI nie tylko zwiększa dokładność kalkulacji i harmonogramów, ale też czyni cały proces zarządzania inwestycją bardziej elastycznym, przewidywalnym i odpornym na zmiany rynkowe. Dla dużych portfeli nieruchomości i projektów wieloetapowych to nieoceniona przewaga konkurencyjna.
Moduł CAPEX – Investment Interior Finishes
Moduł Interior Finishes umożliwia precyzyjne planowanie, harmonogramowanie i kapitalizację nakładów wykończeniowych w jednostkach nieruchomości, z pełnym powiązaniem z modułem Units.
Kluczowe funkcje modułu:
1. Automatyczne przypisanie i kalkulacja nakładów
Każdy element wykończenia (farby, podłogi, drzwi, panele) jest automatycznie przypisany do jednostki, z określeniem typu kosztu, sposobu kalkulacji, VAT i udziału w powierzchni.
2. Kapitalizacja i harmonogramowanie
Moduł oblicza kapitalizację kosztów w etapach inwestycji (EFAR Value/Date) i rozróżnia nakłady kapitalizowane od bieżących, co umożliwia kontrolę wpływu na bilans i amortyzację.
3. Planowanie Wide i Long
Planowanie inwestycji może odbywać się w wariancie Wide (grupy jednostek, kondygnacje) lub Long (szczegółowo dla każdej jednostki, z dokładnymi datami i etapami).
4. Granularność i kontrola
Moduł pozwala śledzić zarówno standardowe, jak i specjalistyczne elementy wykończenia pod kątem kosztu, powierzchni zastosowania i wpływu na marże.
5. Weryfikacja z AI
Każdy element może być automatycznie weryfikowany pod kątem aktualności cen i dostępności, co zwiększa dokładność planowania i harmonogramowania.
Moduł CAPEX – Investment Technical Installations
Moduł Investment Technical Installations w Artemis umożliwia planowanie, harmonogramowanie i kapitalizację nakładów technicznych, obejmujących HVAC, elektrykę, IT, instalacje sanitarne i mechaniczne
Kluczowe funkcje modułu:
1. Automatyczne powiązanie z jednostkami (Units)
Każde urządzenie jest przypisane do odpowiedniej jednostki lub przestrzeni wspólnej. System uwzględnia liczbę, powierzchnię i lokalizację, co pozwala dokładnie obliczyć koszty i przypisać je do właściwych części nieruchomości.
2. AI weryfikująca koszty i kompletność danych
Po wprowadzeniu koszorów urządzeń, ich ilości i lokalizacji AI analizuje:
- aktualność cen rynkowych każdego komponentu,
- zgodność ilości z planowaną przestrzenią,
- poprawność przypisania do jednostek i kategorii CAPEX,
- potencjalne konflikty lub braki w planowaniu (np. zbyt mała liczba klimatyzatorów dla powierzchni biurowej).
4. Granularność i kontrola kosztów
Każdy element posiada przypisane: Unit Cost, VAT, EFAR Value oraz Useful Life. System agreguje te dane na poziomie jednostek, kondygnacji lub całego obiektu, co pozwala śledzić wydatki i planować modernizacje w czasie.
Dlaczego moduł jest kluczowy
Dzięki integracji AI, moduł pozwala nie tylko kalkulować nakłady techniczne, ale również automatycznie weryfikować ich poprawność, sugerować alternatywne komponenty, przewidywać koszty eksploatacji i uniknąć typowych błędów planistycznych.
Inwestor otrzymuje narzędzie, które łączy techniczną precyzję z realnymi konsekwencjami finansowymi, a nie tylko „listę zakupów”, co w dużych projektach wieloetapowych daje przewagę decyzyjną i zmniejsza ryzyko kosztowe.
Moduł CAPEX – Investment FF&E (Furniture, Fixtures & Equipment)
Moduł FF&E w Artemis służy do dokładnego planowania nakładów wyposażeniowych w nieruchomościach, obejmujących meble, sprzęt elektroniczny, wyposażenie kuchni i łazienek oraz urządzenia mobilne. W odróżnieniu od wykończeń wnętrz czy instalacji technicznych, koszty FF&E dotyczą elementów ruchomych lub łatwo wymienialnych, a nie stałej struktury budynku.
Kluczowe funkcje modułu
-
Precyzyjne przypisanie do jednostek
Każdy element FF&E (łóżko, szafa, biurko, telewizor, lodówka, oświetlenie, zasłony) jest przypisany do odpowiedniej jednostki – pokoju, apartamentu lub przestrzeni wspólnej.
Moduł kontroluje ilości, powierzchnię lub liczbę miejsc użytkowych, zapewniając spójność danych dla dalszej analizy i raportowania.
-
Kapitalizacja i harmonogram inwestycji
Dla każdego elementu obliczane są EFAR Value i EFAR Date oraz moment wprowadzenia nakładu do ksiąg.
System rozróżnia koszty kapitalizowane od tych, które nie podlegają kapitalizacji, co pozwala śledzić wpływ wyposażenia na bilans i amortyzację.
-
Planowanie etapów nakładów.
Nakłady FF&E można harmonogram w etapach np.:
- podstawowe wyposażenie pokoi, łazienek i przestrzeni wspólnych,
- dodatkowe elementy, ulepszenia, wymiany sprzętu.
4. Granularność i kontrola
Moduły CAPEX w Artemis zapewniają pełną, szczegółową ewidencję nakładów dla każdej jednostki, komponentu lub przestrzeni wspólnej. Dzięki temu inwestor i zespół finansowy mają pełną świadomość:
-
Co jest planowane do zakupu
-
Gdzie dana pozycja ma zostać wykorzystana – dokładnie przypisane do pokoju, apartamentu, kondygnacji lub przestrzeni wspólnej.
-
Ile jednostek lub powierzchni obejmuje nakład oraz jaki jest jego koszt oraz termin
Dzięki temu system tworzy bardzo precyzyjne zestawienie wszystkich nakładów, które pozwala w pełni kontrolować budżet i plan inwestycji w cyklu życia projektu.
Dodatkowo integracja z OpenAI oraz Grok (AI) umożliwia automatyczną weryfikację danych i generowanie raportów:
-
sprawdzane są poprawność przypisań, brakujące pozycje, przestarzałe ceny i niezgodności w danych,
-
AI analizuje setki pozycji w minutach, co normalnie zajęłoby analitykowi godziny pracy,
-
raport generowany automatycznie pozwala zespołowi szybciej reagować na problemy i podejmować decyzje o korektach budżetu lub harmonogramu.
Efekt: pełna kontrola nad nakładami, oszczędność czasu analityków i szybka identyfikacja potencjalnych problemów w inwestycji.
Moduł Komercjalizacji (Spaces – Commercialization)
Moduł definiuje sposób generowania przychodów przez każdą Space (przestrzeń komercjalizowaną). Dla każdej Space przypisuje się profil komercyjny, sezonowość, datę startu, wersję cenową, koszty operacyjne oraz prognozy finansowe na kolejne lata.
Dane cenowe i occupancy/ADR/RevPAR bazują na benchmarkach rynkowych z systemu Themis. Model umożliwia natychmiastowe porównanie 5–8 wariantów komercjalizacji tej samej nieruchomości lub jej części – bez zmiany struktury modelu.
Główne elementy definiowane w module Space Commercialization
Service Type – typ usługi / profil komercyjny:
- STR(D) – Short-Term Rental (dzienny)
- Hotel(D) – hotel / aparthotel (dzienny)
- Monthly(M) – wynajem długoterminowy (miesięczny)
- Build To Sell(A) – sprzedaż mieszkań/apartamentów (jednorazowa)
Seasonality Type – typ sezonowości:
- STR/Hotel: dzienna sezonowość (np. wysoki sezon maj–wrzesień, niski styczeń–marzec)
- Monthly: miesięczna sezonowość (np. wyższe czynsze w Q4, niższe w Q1)
- BTS: stała lub fazowa (velocity of sales w zależności od etapu inwestycji)
Availability From:
data startu komercjalizacji danej Space
Counts:
liczba jednostek / Spaces w danym profilu
Pricing:
wersja cenowa (z Themis: benchmark ADR/czynsz/m², dynamika wzrostu)
Service OpEx:
koszty operacyjne przypisane do usługi (sprzątanie, media, ochrona, prowizje OTA, podatki)
Prognozy finansowe:
przychody, OpEx, marża na kolejne lata, automatycznie przeliczane wg sezonowości i benchmarków
Mechanizm działania modelu
- Przypisanie profilu i sezonowości do każdej Space.
- Automatyczne przeliczanie przychodów dziennych/miesięcznych wg occupancy i ADR z benchmarków Themis.
- Alokacja kosztów operacyjnych OpEx Service zgodnie z profilem i liczbą jednostek.
- Natychmiastowe porównanie wariantów (STR vs. Hotel vs. Monthly vs. BTS) w tym samym budynku lub piętrze.
- Analizy „co jeśli”: zmiana sezonowości, cen, occupancy, dodanie PV → natychmiastowy wpływ na prognozy przychodów, marżę i NOI.
Korzyści dla inwestora
Szybka symulacja 4–6 wariantów komercjalizacji w <30 min. Realistyczne dane cenowe i occupancy bazowane na benchmarkach Themis. Porównanie wariantów bez przebudowy struktury modelu. Wsparcie decyzji strategicznych: „trzymać i wynajmować” vs. „sprzedać” vs. „zmienić profil w przyszłości”. Pełna ewidencja przychodów i kosztów operacyjnych dla każdej Space – dokładna kontrola i raportowanie.
Moduł Sezonowości i Pricingu STR w modelu finansowym Artemis
odpowiada za definiowanie sezonowości (occupancy rate) oraz średnich cen najmu (pricing) dla rynku krótkoterminowego wynajmu nieruchomości (STR – Short Term Rental). Dane w nim wykorzystywane pochodzą z systemu Themis, którego zadaniem jest pozyskiwanie wiarygodnych danych rynkowych i prezentowanie ich w prosty sposób do analizy finansowej.
Kluczowe funkcjonalności modułu:
1. Definiowanie sezonowości (Occupancy Rate)
- Moduł umożliwia określenie średniej miesięcznej zajętości nieruchomości dla całego rynku (Market) oraz dla konkretnej usługi lub typu nieruchomości (Service).
- Zajętość może być definiowana w różnych wariantach sezonowości (np. Seasonality 1 i Seasonality 2) dla różnych scenariuszy biznesowych.
- Każda nieruchomość i każdy typ space może mieć własną, dedykowaną sezonowość, co jest kluczowe w modelach STR, Hotel Build-To-Sell czy wynajmu długoterminowego.
- Dzięki temu możliwe jest uchwycenie różnic w popycie sezonowym w zależności od lokalizacji i modelu biznesowego.
2. Definiowanie średniego pricingu (Average Price)
- Moduł pozwala wprowadzić średnie ceny wynajmu dla całego rynku i dla konkretnego typu usługi.
- Obsługuje wiele scenariuszy (Pricing 1, Pricing 2) oraz ich korekty (Pricing 1 Corrections, Pricing 2 Corrections), co umożliwia symulację wpływu zmian cen na przychody.
- Ceny mogą być podawane w różnych wariantach procentowych w stosunku do bazowej wartości, co ułatwia szybkie przetestowanie scenariuszy rynkowych i ich wpływu na cash flow.
3. Analiza scenariuszowa i porównawcza
- Moduł umożliwia porównanie różnych scenariuszy sezonowości i cen w odniesieniu do planowanego CAPEX lub innych nakładów inwestycyjnych.
- Dzięki temu można ocenić, które warianty są bardziej opłacalne, np. czy opłaca się inwestować w dodatkowe nakłady CAPEX w celu zwiększenia przychodów w szczycie sezonu.
- Dane są zestawiane zarówno w układzie rocznym, jak i dziennym, co pozwala na dokładną analizę wpływu sezonowości na przychody w krótkim i długim okresie.
Moduł: OpEx – Hotel / STR Services
Moduł OpEx – Hotel / STR Services umożliwia szczegółowe modelowanie kosztów operacyjnych związanych z bieżącą eksploatacją i świadczeniem usług w obiektach hotelowych, apartamentowych (STR) oraz mieszanych profilach komercyjnych. Punktem wyjścia jest centralna biblioteka usług, w której każda pozycja definiowana jest z pełną specyfikacją parametrów, co zapewnia spójność danych i eliminuje błędy manualnego kopiowania założeń.
Struktura definicji usług w module OpEx Services
Każda usługa / pozycja kosztowa posiada następujące kluczowe atrybuty:
OpEx ID / Service Name –
unikalna nazwa usługi (np. „ozonite room”, „daily cleaning”, „internet”, „laundry”, „reception shift”, „OTA commission”)
Type – typ rozliczenia i częstotliwość:
- One Time Payment – jednorazowa opłata stała
- One Time Payment – Per Service – opłata jednorazowa za każde wykonanie / użycie usługi
- Monthly – stała opłata miesięczna
Cost Net – wartość netto usługi (w PLN)
VAT Rate – stawka podatku VAT
OpEx Version – numer wersji / scenariusza, w którym dana usługa jest aktywna
Dzięki temu mechanizmowi możliwe jest stworzenie wielu spójnych pakietów usługowych odpowiadających różnym standardom operacyjnym (np. Version 1 – pełny serwis hotelowy daily, Version 5 – ograniczony serwis monthly, Version 10 – hybrydowy mix z selektywnym sprzątaniem).
Wartość dodana modułu
Dzięki integracji OpEx Services z pozostałymi modułami (Units, Komercjalizacja, Sezonowość, Themis benchmarki) Artemis przekształca statyczne założenia operacyjne w dynamiczny element analizy cyklu życia aktywa.
Inwestor otrzymuje nie tylko wynik finansowy, lecz narzędzie do świadomego wyboru profilu operacyjnego, optymalizacji kosztów usługowych oraz testowania scenariuszy „co jeśli” w czasie rzeczywistym – z pełną przejrzystością wpływu na cash flow, rentowność i długoterminową wartość nieruchomości.
Integracja z modułem Komercjalizacja (Spaces – Commercialization)
W module Komercjalizacja usługi zdefiniowane w OpEx Services są przypisywane bezpośrednio do konkretnych przestrzeni / grup jednostek (Units / Spaces) oraz do wybranego profilu komercyjnego:
- STR(D) – Short-Term Rental dzienny
- Hotel(D) – profil hotelowy dzienny
- Monthly(M) – wynajem długoterminowy miesięczny
- Mixed – profile hybrydowe (np. 60% STR + 40% Monthly)
Przypisanie odbywa się na poziomie kondygnacji, grupy pokoi lub pojedynczej jednostki, z automatyczną alokacją kosztów proporcjonalną do powierzchni, liczby miejsc lub intensywności użytkowania.
Model automatycznie przelicza:
- sumaryczne koszty OpEx Services (po VAT) na poziomie jednostki, piętra i całego obiektu
- bezpośredni wpływ na marżę contributory (przychód minus koszty usługowe direct)
- netto operating income (NOI) po uwzględnieniu wszystkich kosztów operacyjnych
Porównywanie wariantów w jednym widoku
Artemis umożliwia równoległe zestawienie do 20 wersji OpEx Services w jednej tabeli / dashboardzie. Inwestor widzi natychmiastowe przełożenie zmiany pakietu usługowego na:
- przychody brutto i netto (RevPAR, ADR, Gross Revenue – na podstawie benchmarków Themis)
- koszty usług operacyjnych (suma OpEx Services po alokacji)
- marżę contributory i NOI na poziomie budynku
- skumulowane przepływy pieniężne oraz wartość rezydualną w horyzoncie do 25 lat
Mechanizm ten działa analogicznie dla modułu sezonowości – różne krzywe occupancy i ADR (Seasonality A/B/C) mogą być łączone z różnymi wersjami OpEx Services, co pozwala na szybką ocenę opłacalności różnych strategii operacyjnych (np. agresywny STR z wysokim serwisem vs. stabilny monthly z minimalnym OPEX) bez konieczności tworzenia oddzielnych modeli.
Moduł „Bank Loans” (Kredyty Bankowe / Finansowanie Zewnętrzne)
Moduł „Bank Loans” umożliwia kompleksowe modelowanie i zarządzanie długiem bankowym w projektach i portfelach nieruchomościowych. Użytkownik definiuje warunki kredytów inwestycyjnych, hipotecznych i deweloperskich — m.in. rodzaj oprocentowania, harmonogram spłaty, okres karencji, daty refinansowania oraz opłaty dodatkowe (provision, arrangement fee, early repayment fee, margin, LTV covenants).
Moduł automatycznie generuje harmonogramy rat (annuitetowe, równo-kapitałowe, bullet, grace period + balloon), oblicza rzeczywiste koszty finansowania (all-in cost of debt) oraz prognozuje wpływ obsługi długu na NOI → Cash Flow from Operations → Equity Cash Flow.
Dostarcza też kluczowe wskaźniki bankowe: DSCR, LTV, Debt Yield, Interest Coverage Ratio.
Dzięki integracji z modułami Komercjalizacja / Spaces, CAPEX / EFAR, OPEX, Taxes i Cash Flow Waterfall moduł zapewnia skonsolidowany obraz obciążenia długiem w horyzoncie 10–25 lat, uwzględniając zmienność przychodów, occupancy, sezonowość, cykle CAPEX i refinansowanie exitowe.
Główne funkcjonalności
Analiza wpływu na płynność i wynik operacyjny nieruchomości
- Automatyczne mapowanie rat i opłat: mapowanie rat kapitałowo-odsetkowych oraz opłat na monthly/quarterly cash flow projektu/portfela.
- Wpływ na wyniki:obliczanie wpływu kosztów finansowania na NOI, EBITDA, CFADS (Cash Flow Available for Debt Service) oraz Equity Free Cash Flow.
- Monitorowanie covenantów: alerty dotyczące min. DSCR, max. LTV, Debt Yield w każdym okresie prognozy z wizualizacją naruszeń i ich konsekwencji.
- Symulacje nowych kredytów: wpływ acquisition/development/refinance na liquidity bridge, peak funding need i moment break-even cash flow.
Scenariusze i analiza ryzyka finansowania
- Wielowariantowość: tworzenie wielu wariantów finansowania (np. 70% LTV @ 3M WIBOR+2.4% vs 60% LTV @ fixed 5.9% vs bridge→perm).
- Szoki stóp procentowych: symulacja wzrostu WIBOR/EURIBOR/SOFR o +100/+200/+300 bp i automatyczne przeliczenie wpływu na odsetki, DSCR i IRR equity.
- Przedterminowe spłaty i refinansowania: scenariusze refi @ exit, refi @ stabilizacji, extension z uwzględnieniem kar, marż i kosztów transakcyjnych.
- Analiza exit refinancing: wyliczanie wymaganego LTV na exit, wpływu na equity multiple oraz ocena akceptowalności przez bank.
Dodawanie i strukturyzacja nowych kredytów
Szybkie dodawanie warunków: kwota, data drawdown/first disbursement, okres karencji, tenor, fixed/floating, rodzaj raty, LTV początkowy/covenant LTV, marża, upfront fee, commitment fee, cash sweep.
Typy kredytów:
- Kredyt inwestycyjny / hipoteczny (standing investment)
- Kredyt deweloperski / construction loan (drawdown powiązany z etapami CAPEX)
- Kredyt refinansujący / bridge-to-permanent
- Kredyt na portfel PRS / STR / hotel
Zarządzanie harmonogramem spłat i drawdown
- -Elastyczne harmonogramy: generowanie harmonogramów dopasowanych do profilu cash flow (np. raty równe kapitałowo w okresie niskiego occupancy, bullet na końcu, sezonowe cash sweep).
- Powiązanie z CAPEX: możliwość powiązania harmonogramu drawdown z harmonogramem CAPEX / etapami budowy.
- Naliczanie odsetek: automatyczne naliczanie odsetek od wykorzystanej kwoty (interest on drawn balance) oraz kapitalizacja odsetek w okresie karencji.
Dla kogo?
Moduł Bank Loans jest szczególnie wartościowy dla inwestorów, deweloperów, funduszy i właścicieli portfeli nieruchomości, którzy chcą:
- porównywać opcje finansowania (equity vs debt, różne banki/struktury) przed LOI,
- testować odporność projektu na wzrost stóp procentowych i spadek occupancy/stawki najmu,
- optymalizować strukturę kapitału pod kątem maksymalizacji levered IRR i equity multiple przy zachowaniu bezpieczeństwa covenantów.
Model finansowy Artemis zawiera między innymi następujące moduły, które umożliwiają kompleksową analizę finansową projektów nieruchomościowych, zarówno dla rynku krótkoterminowego wynajmu (STR), jak i długoterminowego najmu czy strategii Build-to-Sell.
Każdy moduł pozwala na precyzyjne zarządzanie danymi, prognozowanie przychodów i kosztów oraz porównywanie scenariuszy inwestycyjnych:
- Market Data – podstawowe dane rynkowe, stawki najmu, benchmarki occupancy i ADR.
- AI Prompts – automatyzacja generowania scenariuszy i analiz prognoz.
- Units – Definitions & Size – parametry jednostek: powierzchnia, kubatura, liczba pokoi.
- Spaces – Units Definitions / Daily Occupancy Rate / Daily Pricing / Monthly Data / Absorption / OpEx Services / Commercialization – moduły obsługujące wszystkie aspekty przestrzenne i przychodowe lokali, w tym sezonowość, ceny, zajętość i koszty operacyjne.
- Finance Core – centralny moduł pozyskiwania kapitału, pożyczek od udziałowców i innych źródeł finansowania.
- Leasings – kalkulacja optymalnej formy leasingu, okresu spłat i kosztów całkowitych.
- Salaries – koszty wynagrodzeń i świadczeń pracowniczych.
- EFAR – CapEx / Depreciation – planowanie inwestycji kapitałowych i amortyzacja majątku.
- OFC – Electric Energy / Fuel / Service Costs / Spare Parts – szczegółowe koszty operacyjne, w tym energia, paliwo, serwis i części zamienne.
- Renewable Energy Sources – produkcja energii OZE i jej wpływ na koszty.
- OpEx / OpEx Data / OpEx – VAT Data – szczegółowe wydatki operacyjne i podatki VAT.
- TAXES / Economic Trends – kalkulacja podatków i wskaźników makroekonomicznych.
- Financial Dashboard / RA – Margin & Profits / Benchmark – analiza wyników, marż i porównanie z benchmarkami rynkowymi.
- Incomes / Financial Statement – przychody, P&L, bilans i cash flow.
- DCF–NPV–IRR–BV–ABV – dynamiczne wyceny projektów i analiza opłacalności.
- Financial Data M / Y / Financial Liabilities Data / EFAR – Balance Sheet Values Data – zestawienia miesięczne, roczne, zobowiązań i wartości bilansowych.