Jeden dzień roboczy. Trzy gotowe warianty. Decyzje warte miliony.

Trzy pełne warianty finansowe – z CAPEX, OPEX, przychodami, sezonowością, obsługą długu i IRR – zostały zbudowane i porównane w ciągu jednego dnia roboczego. Bez przebudowy modelu. Bez trzech osobnych plików.

Zastosowanie systemu Themis + Artemis + Athena

Ekosystem decyzyjny: trzy warstwy, jeden proces

Zamiast trzech osobnych „projektów IT” powstał spójny ekosystem trzech narzędzi: Themis, Artemis i Athena. Każda warstwa odpowiada za inny etap procesu, ale wszystkie są połączone jedną logiką danych i jedną architekturą decyzyjną.

Warstwa I – Themis: dane rynkowe i analiza lokalizacji

Themis zastąpił ręczne zbieranie benchmarków automatycznym pipeline opartym na Python, Power Query, MySQL i integracji zewnętrznych źródeł danych. System zbiera, normalizuje i interpretuje dane o occupancy, ADR, RevPAR, czynszach i kontekście lokalizacyjnym.

• Wielowymiarowy scoring lokalizacji dla konkretnych grup docelowych.
• Porównanie lokalizacji inwestycji z lokalizacjami konkurencyjnymi.
• Analiza trendów cenowych i sezonowości wspierana modelami ML.
• Raportowanie w języku biznesowym, a nie tylko w tabelach technicznych.

Themis dostarczył warstwę danych poprzedzającą model finansowy i bezpośrednio zasilił moduł komercjalizacji i pricingu w Artemis.

Warstwa II – Artemis: model finansowy klasy private equity

Artemis nie jest jedynie modelem z wynikiem końcowym. To architektura decyzyjna, w której każda decyzja techniczna ma natychmiastowe przełożenie na cash flow, IRR, DSCR, LTV i wartość rezydualną aktywa.

• Trzy kompletne modele dla trzech wariantów biznesowych: STR, biuro, akademik.
• CAPEX bottom-up: komponent po komponencie, nie top-down.
• OPEX, sezonowość i komercjalizacja modelowane dla każdego wariantu.
• Scenariusze finansowania: LTV, karencja, fixed vs floating, testy szoków stóp.
• Ryzyka rynkowe, operacyjne i finansowe mapowane na progi krytyczne.

Bank otrzymał model, który można analizować i kwestionować na żywo, zamiast statycznego zestawu dokumentów.

Warstwa III – Athena: controlling i pętla zwrotna

Kiedy inwestycja weszła w realizację, Athena porównywała plan z realizacją na poziomie faktur i odchyleń. System sygnalizował ryzyka zanim stawały się materialne, a każde odchylenie mogło być natychmiast przeliczone zwrotnie w Artemis.

• Budżet vs wykonanie w czasie rzeczywistym.
• Wczesne sygnały ryzyka i automatyczna kategoryzacja odchyleń.
• Zwrotne przeliczenie skutków dla cash flow, IRR i debt service.
• Jedna zamknięta pętla od prognozy do realizacji.

Co zyskał inwestor

• Decyzja inwestycyjna w jeden dzień, a nie po tygodniach iteracji.
• Lokalizacja oceniona oczami konkretnych grup docelowych, nie tylko przez średnią.
• Rozmowa z bankiem oparta na scenariuszach DSCR/LTV, nie na domysłach.
• Wartość rezydualna traktowana jako cel zarządzania, nie liczba „z głowy”.
• Controlling na poziomie faktury i odchylenia wykrywane przed eskalacją.
• Niezależność technologiczna i możliwość rozwoju systemu wewnątrz organizacji.

Przed i po współpracy

Obszar	Przed	Po współpracy
Dane rynkowe	Ręczne zbieranie, tygodnie pracy, dane niespójne	Automatyczny pipeline i benchmarki gotowe w minutach
Ocena lokalizacji	Intuicja lub pojedynczy raport	Scoring dla konkretnych grup + interpretacja AI
Warianty użytkowania	Osobny model dla każdego scenariusza	Wiele wariantów w jednym frameworku
Planowanie CAPEX	Zagregowane top-down	Bottom-up, komponent po komponencie
Controlling	Arkusze okresowe bez pętli zwrotnej	Plan vs faktury w czasie rzeczywistym
Relacja z bankiem	Dokumenty księgowe	Model analityczny i scenariusze ryzyka

Niezależność i architektura

Cały ekosystem został oparty o technologie, które dają niezależność modyfikacji i rozwoju: Excel, VBA, Power Query, DAX, Python, MySQL i MongoDB. AI (m.in. GPT, Grok, LightGBM, CatBoost) nie zastąpiła analityka – przyspieszyła i zweryfikowała jego pracę.

To podejście dało klientowi kontrolę nie tylko nad danymi, ale nad samym systemem podejmowania decyzji.