Origami Effect Themis Slider

Themis to autorski, modularny system analityczny, którego zadaniem jest automatyczna analiza ofert nieruchomości oraz ich pełnego kontekstu lokalizacyjnego.

System zbiera, normalizuje i interpretuje dane rynkowe, tworząc spójną i porównywalną bazę informacji wykorzystywaną w dalszych analizach decyzyjnych i finansowych.

Themis stanowi warstwę danych i analizy poprzedzającą model finansowy — w szczególności zasila Artemis – model finansowy dla nieruchomości, dostarczając mu zweryfikowanych, wersjonowanych i audytowalnych danych wejściowych.

Podstawowe cechy

Główny cel biznesowy:

  • Zastępuje ręczne zbieranie benchmarków → skraca due diligence z tygodni do godzin
  • Dostarcza obiektywne dane do modułu Komercjalizacji i Pricingu w Artemis (ADR, occupancy, sezonowość, profile najmu)
  • Umożliwia realistyczne prognozy przychodów (RevPAR, NOI) i ocenę ryzyka lokalizacyjnego już na etapie modelu
  • selekcję ofert i lokalizacji (go / no-go),
  • porównywanie atrakcyjności lokalizacji,
  • identyfikację ryzyk ofertowych i rynkowych,
  • wstępne due diligence,
  • przygotowanie danych do prognoz przychodów i analiz scenariuszowych.

 

W praktyce Themis odpowiada na pytanie:

Czy projekt w tej lokalizacji ma sens, zanim zostanie ujęty w modelu finansowym?

Technologia:

Themis jest hybrydowym systemem wykorzystującym między innymi:

  • Automatyzacja i ETL: Python, Power Query (M), VBA, SQL
  • Baza danych: MySQL
  • Wizualizacja i analiza: Microsoft Excel (Power Query, VBA)
  • Machine Learning: LightGBM, CatBoost, Random Forest
  • Integracje / API: Microsoft Graph, AirRoi, OpenAI API, xAI, Google Maps, OpenStreetMap, GUS / REGON

Zbiory danych:

Themis pracuje na szerokim spektrum danych rynkowych i lokalizacyjnych, integrując informacje udostępniane przez wyspecjalizowane podmioty zewnętrzne z własną warstwą analityczną.

System wykorzystuje raporty i zestawy danych opisujące rynek nieruchomości, ceny, aktywność ofertową oraz kontekst lokalizacyjny, które następnie są:

  • normalizowane do wspólnego modelu danych,
  • uzupełniane o kontekst przestrzenny i statystyczny,
  • analizowane statystycznie i porównawczo,
  • przetwarzane przy użyciu własnych modeli analitycznych i machine learning.

Dzięki temu Themis nie jest jedynie agregatorem informacji, lecz systemem interpretacji i przetwarzania danych, który zamienia heterogeniczne raporty i zestawy źródłowe w spójną, porównywalną przestrzeń decyzyjną.

Przykładowy raport analityczny: Location Attractiveness Summary

Location Attractiveness Summary to syntetyczny raport oceny atrakcyjności lokalizacji, budowany na warstwie danych geolokalizacyjnych Themis.

Jego celem jest obiektywne porównanie lokalizacji w oparciu o dostępność infrastruktury, usług oraz czynników pozytywnych i negatywnych, istotnych z punktu widzenia wybranego profilu inwestycyjnego lub użytkowego.

Zakres analizy lokalizacyjnej

Dla każdej analizowanej lokalizacji Themis:

  • identyfikuje wszystkie istotne obiekty i udogodnienia w zadanym promieniu (np. 0,5 km / 1 km / 2 km),
  • umożliwia stosowanie filtrów tematycznych (transport, gastronomia, usługi, edukacja, zdrowie, rekreacja, infrastruktura techniczna),
  • uwzględnia zarówno **czynniki pozytywne**, jak i **czynniki negatywne** wpływające na atrakcyjność lokalizacji.

Analiza wykonywana jest spójnie dla wszystkich lokalizacji, co umożliwia bezpośrednie porównania.

themis Location Attracivenes Summary

Scoring i wagi

Każda kategoria obiektów posiada przypisaną wagę oraz logikę wpływu na wynik:

  • punkty dodatnie (np. restauracje, transport publiczny, sklepy, usługi),
  • punkty neutralne,
  • punkty ujemne (np. infrastruktura techniczna, uciążliwe obiekty).

Scoring:

  • agregowany jest osobno dla różnych promieni od analizowanego punktu,
  • prezentowany jest w podziale na kategorie oraz jako suma punktów,
  • może być dostosowany do profilu projektu (np. PBSA, Office, STR).

Benchmarki i porównania konkurencyjne

Raport może być rozszerzony o tryb benchmarkowy, w którym:

  • analizowana lokalizacja porównywana jest z innymi projektami (np. konkurencyjnymi inwestycjami),
  • prezentowane są różnice w dostępności infrastruktury i usług,
  • możliwe jest wskazanie obszarów przewagi lub słabości lokalizacji.

Dzięki temu raport wspiera nie tylko ocenę absolutną, ale również pozycjonowanie projektu względem rynku.

 

Interpretacja jakościowa (AI)

Wyniki ilościowe raportu są dodatkowo interpretowane przy użyciu modeli językowych (m.in. GPT oraz xAI), które:

  • analizują strukturę punktów w wybranych kategoriach,
  • wypowiadają się z perspektywy konkretnych grup docelowych (np. studenci, najemcy krótkoterminowi, pracownicy biurowi),
  • identyfikują kluczowe zalety i ograniczenia lokalizacji w języku naturalnym.

Efektem jest połączenie:

  • twardych danych liczbowych,
  • scoringu porównawczego,
  • czytelnych, jakościowych wniosków.
AI white

Rynek Najmu Krótkoterminowego STR 

Themis wykorzystuje dane między innymi AirROI do kompleksowej analizy rynku krótkoterminowych najemców (STR), pobierając listingi i metryki rynkowe. 

Dzięki tym danym analityk projektu inwestycyjnego może:

  • Ocenić realny potencjał inwestycyjny nieruchomości poprzez porównanie średnich cen, przychodów oraz obłożenia w czasie,
  • Porównać konkurencyjne oferty w wybranej lokalizacji, uwzględniając typ nieruchomości, wyposażenie i cechy dodatkowe,
  • Prognozować przychody i scenariusze rentowności, bazując na historycznych trendach cen, obłożenia i rezerwacji,
  • Uwzględnić czynniki lokalizacyjne, takie jak odległość od transportu, centrów biznesowych czy uczelni, co jest kluczowe w modelowaniu popytu,
  • Identyfikować sezonowe wzorce rezerwacji i optymalizować strategię cenową w czasie rzeczywistym,
  • Analizować profile najemców i preferencje rynku, aby lepiej dopasować ofertę do popytu,
  • Monitorować efektywność inwestycji i ryzyka związane z konkurencją oraz zmianami trendów rynkowych.

Zakres danych AirROI wykorzystywanych w Themis:

  • Identyfikatory i metadane listingów: ID, źródło, timestamp
  • Lokalizacja: adres, miasto, współrzędne (lat/lon), dzielnica
  • Parametry nieruchomości: metraż, liczba pokoi, typ nieruchomości, wyposażenie
  • Dane cenowe: cena wystawienia, cena za dobę/noc, historyczne zmiany ceny
  • Metryki rynkowe: ADR (średnia cena), RevPAR, obłożenie (occupancy), średni czas pobytu
  • Metryki rezerwacji: lead time, cancel rate, booking window
  • Przychody: szacunkowe i zrealizowane
  • Oceny i recenzje: ocena gwiazdkowa, liczba opinii, sentyment (jeśli dostępny)
  • Multimedia i atrybuty oferty: liczba zdjęć, opis, lista cech (np. parking, balkon)
  • Geokontekst: odległości do POI (transport, uczelnie, centra biznesowe)

Przykład w działaniu: Benchmarking mikroregionów pod najem krótkoterminowy (STR) – dashboard AirROI w Themis

System Themis agreguje i normalizuje dane z AirROI (i podobnych źródeł rynkowych), a następnie prezentuje je w intuicyjnych, filtrowalnych dashboardach Excel podłączonych bezpośrednio do bazy MySQL.

Poniższy widok to typowy wynik pracy pipeline’u Themis dla mikroregionu Warszawy – gotowy do analizy w kilka sekund po uruchomieniu odświeżenia.

Themis AIRROI Average Occupancy Rate

Jak te dane pomagają analitykowi :

  • W 30 sekund widzi, które 3–5 mikroregionów mają realny potencjał STR powyżej 50–60% occupancy – nie musi przeglądać setek ofert ręcznie.
  • Może natychmiast odfiltrować nierealistyczne profile (np. wykluczyć 1-pokojowe kawalerki lub oferty z ratingiem <4.5) i porównać tylko te, które pasują do planowanego produktu inwestycyjnego.
  • Łatwo identyfikuje anomalie (np. dlaczego jedna dzielnica ma occupancy 2–3× wyższe niż sąsiednie) 
  • Dane są gotowe do wklejenia / importu do modelu Artemis – occupancy, RevPAR, sezonowość wchodzą bezpośrednio do założeń modułu Komercjalizacji i Pricingu.

Jak te dane pomagają inwestorowi ocenić sens inwestycji w STR w danym mikroregionie:

  • Natychmiastowa odpowiedź na kluczowe pytanie: „Czy w tej lokalizacji da się realnie zrobić 60–80% occupancy i przyzwoity przychód miesięczny?”
  • Obiektywne porównanie dzielnic – zamiast zgadywać, inwestor widzi twarde liczby: Śródmieście vs Praga-Północ vs Mokotów vs Targówek pod kątem przychodu i stabilności obłożenia.
  • Szybka weryfikacja założeń biznesplanu – jeśli w modelu Artemis założyłeś 65% occupancy i 420 zł ADR, a dane rynkowe pokazują 24–38% w danej dzielnicy → wiesz, że trzeba albo zmienić lokalizację, albo profil produktu.
  • Niższe ryzyko „przecenienia” rynku – inwestor unika zakupu w mikroregionie, gdzie średnie przychody są 3–4× niższe niż w topowych lokalizacjach.
  • Wsparcie decyzji typu „całe mieszkanie vs pokój prywatny” lub „premium vs budżet” – wystarczy zmienić filtry i zobaczyć, jak zmienia się benchmark.

Przykład w działaniu: Porównanie średnich cen ofert vs stawek rynkowych (ADR / RevPAR) – dashboard AirRoi Average Prices Vs Rates w Themis

System Themis pobiera z AirROI historyczne i bieżące dane cenowe oraz performance (stawki dzienne, RevPAR, zmiany cen), normalizuje je per mikroregion / dzielnica, a następnie prezentuje w filtrowalnym widoku Excel. Poniższy dashboard to typowy wynik po imporcie i agregacji – gotowy do analizy w kilka sekund.

Themis AIRROI Averate Rate

Jak te dane pomagają analitykowi :

  • Natychmiastowa diagnoza „czy cena jest realistyczna vs rynek” – analityk widzi, w których mikroregionach oferty z ceną X zł/m² osiągają ADR na poziomie Y zł – bez ręcznego sprawdzania setek ogłoszeń.
  • Analiza elastyczności cenowej – szybkie sprawdzenie, czy w danej dzielnicy podniesienie ceny o 15–20% nadal pozwala utrzymać wysokie occupancy i RevPAR (lub czy rynek jest wrażliwy i occupancy spada).
  • Identyfikacja okazji i pułapek – np. dzielnice z niskim ADR mimo niskich cen zakupu = sygnał słabego popytu; dzielnice z wysokim RevPAR przy średniej cenie = potencjalny upside.
  • Bezpośrednie zasilanie modelu Artemis – dane ADR / RevPAR / średnie ceny per dzielnica wchodzą do modułu Pricingu i Sezonowości, pozwalając na realistyczne krzywych przychodowych zamiast arbitralnych założeń.

Jak te dane pomagają inwestorowi ocenić sens inwestycji w STR w danym mikroregionie:

  • Kluczowa odpowiedź: „Czy przy tej cenie zakupu / remontu da się osiągnąć sensowny RevPAR i zwrot?”
  • Porównanie efektywności cenowej – inwestor widzi, w których dzielnicach rynek „płaci” najwyższe stawki dzienne względem ceny nieruchomości (np. RevPAR / cena za m² → ranking rentowności).
  • Szybka walidacja założeń cenowych w biznesplanie – jeśli planujesz ADR 500 zł, a benchmark w dzielnicy pokazuje 320 zł średnio → wiesz, że trzeba albo targetować premium segment, albo zmienić lokalizację.
  • Minimalizacja ryzyka „przegrzania” ceny – unikasz zakupu w mikroregionie, gdzie wysokie ceny wystawienia nie przekładają się na proporcjonalnie wyższe stawki (słaba konwersja na bookingi).
  • Wsparcie decyzji strategicznych – np. „czy celować w entire home 2-pokojowe w Mokotowie (wysokie ADR, ale wysoka cena wejścia) czy entire home w Pradze-Północ (niższe ADR, ale lepszy yield na zainwestowaną złotówkę)”.

System Themis nie tylko agreguje surowe metryki rynkowe z AirROI (jak ADR, occupancy czy RevPAR), ale także wzbogaca je o semantyczną analizę treści ofert – w tym szczegółową ocenę wyposażenia nieruchomości.

Dane z AirROI często zawierają bogate opisy (listy cech, zdjęcia, recenzje), które są zbyt liczne i nieustrukturyzowane do ręcznej analizy.

Tutaj wchodzą modele AI: OpenAI (np. GPT-4) i Grok (z xAI), zintegrowane w pipeline Themis poprzez wersjonowane prompty .

AI przetwarza opisy wyposażenia, inferuje braki/plusy, ocenia jakość i ryzyko, a następnie generuje syntetyczne raporty Markdown / Excel / SharePoint.

To pozwala na automatyczne przygotowanie raportów zawierających analizę wyposażenia – np. scoring kompletności, dopasowania do profilu najemcy czy wpływu na occupancy.

ai

Przykładowy raport rynkowy wzbogacony przez Themis

System Themis może przyjmować gotowe raporty z portali nieruchomości  i wzbogacać je o dodatkową analizę, która umożliwia szybkie wnioskowanie i decyzje inwestycyjne. Poniżej przykład danych dla jednej oferty:

Jak Themis wzbogaca raport

  • Normalizacja i porównanie ofert – ceny i metryki mieszkania są zestawiane z innymi ofertami w tej samej dzielnicy lub typie nieruchomości (np. średnia cena w Grochowie, odchylenie standardowe, kierunek trendu).

  • Analiza cenowa i przestrzenna – Themis oblicza wskaźniki takie jak średnia cena za m², odchylenia, zakresy cenowe oraz kategoryzuje zmienność cen.

  • Wizualizacja trendów – raport pozwala szybko zidentyfikować stabilne segmenty rynku i anomalie (np. oferty wyraźnie droższe lub tańsze niż lokalna średnia).

  • Wsparcie decyzji inwestycyjnych – analityk widzi, które mikroregiony i typy mieszkań mają potencjał przy realistycznym scenariuszu przychodowym, bez ręcznego przeglądania setek ofert.

  • Integracja z modelami finansowymi – wartości takie jak ceny, średnie ceny per m² i trendy mogą być importowane do modułów Artemis (Komercjalizacja, Pricing), co skraca czas przygotowania scenariuszy STR.

Korzyści dla analityka i inwestora

  • W kilka sekund identyfikuje segmenty rynku o stabilnym obłożeniu i atrakcyjnej cenie,

  • Porównuje tylko oferty spełniające kryteria planowanego produktu inwestycyjnego (np. liczba pokoi, standard, rating),

  • Łatwo zauważa anomalie i drąży dalej (POI, transport, konkurencja – dane z OSM w Themis),

  • Raporty są gotowe do bezpośredniego użycia w modelach finansowych, co znacząco skraca czas analiz i zwiększa obiektywność decyzji.