Case Study · Projekty inwestycyjne · Nieruchomości

Jeden dzień roboczy. Trzy gotowe warianty. Decyzje warte miliony.

Zintegrowany ekosystem analityczny zamienił tygodnie ręcznej pracy w godziny, a przypuszczenia w decyzje oparte na danych.

1 dzień

Zamiast tygodni

Trzy pełne analizy finansowe gotowe do rozmowy z bankiem.

6 000

Punktów danych

Automatycznie zbieranych i normalizowanych przez Themis.

5-8

Wariantów naraz

Porównywanych w jednym modelu bez przebudowy struktury.

100%

Widoczności

Od prognozy do każdej faktury - w czasie rzeczywistym.

Punkt wyjścia

Rosnące koszty budowy, zmienność popytu i zaostrzające się wymogi banków sprawiły, że decyzje oparte na intuicji stały się zbyt ryzykowne. Inwestor stanął przed pytaniem: kamienica, którą analizował - akademik, aparthotel/STR czy biuro?

Każdy wariant oznaczał inny profil przychodów, kosztów i ryzyka. Klasyczny model "Excel przed wejściem w projekt" dawał wynik, ale nie dawał procesu zarządzania decyzją przez kolejne 10-20 lat.

Zarząd nie szukał kolejnego kosztorysu. Szukał systemu podejmowania decyzji opartego na danych i aktualizowanego przez cały cykl życia inwestycji.

Wyzwania przed współpracą

Benchmarki rynkowe zbierane ręcznie przez tygodnie i szybko nieaktualne.
Każdy nowy wariant użytkowania wymagający budowy osobnego modelu od zera.
Decyzje techniczne CAPEX oderwane od ich konsekwencji finansowych.
Controlling oparty na arkuszach tworzonych okresowo, bez relacji z modelem.
Rozmowy z bankiem prowadzone dokumentami, a nie modelem scenariuszowym.

Trzy pełne warianty finansowe - z CAPEX, OPEX, przychodami, sezonowością, obsługą długu i IRR - zostały zbudowane i porównane w ciągu jednego dnia roboczego. Bez przebudowy modelu. Bez trzech osobnych plików.
Zastosowanie systemu Themis + Artemis + Athena

Ekosystem decyzyjny: trzy warstwy, jeden proces

Zamiast trzech osobnych "projektów IT" powstał spójny ekosystem trzech narzędzi: Themis, Artemis i Athena. Każda warstwa odpowiada za inny etap procesu, ale wszystkie są połączone jedną logiką danych i jedną architekturą decyzyjną.

Warstwa I - Themis: dane rynkowe i analiza lokalizacji

Themis zastąpił ręczne zbieranie benchmarków automatycznym pipeline opartym na Python, Power Query, MySQL i integracji zewnętrznych źródeł danych. System zbiera, normalizuje i interpretuje dane o occupancy, ADR, RevPAR, czynszach i kontekście lokalizacyjnym.

Wielowymiarowy scoring lokalizacji dla konkretnych grup docelowych.
Porównanie lokalizacji inwestycji z lokalizacjami konkurencyjnymi.
Analiza trendów cenowych i sezonowości wspierana modelami ML.
Raportowanie w języku biznesowym, a nie tylko w tabelach technicznych.

Themis dostarczył warstwę danych poprzedzającą model finansowy i bezpośrednio zasilił moduł komercjalizacji i pricingu w Artemis.

Dowiedz się więcej o Themis

Warstwa II - Artemis: model finansowy klasy private equity

Artemis nie jest jedynie modelem z wynikiem końcowym. To architektura decyzyjna, w której każda decyzja techniczna ma natychmiastowe przełożenie na cash flow, IRR, DSCR, LTV i wartość rezydualną aktywa.

Trzy kompletne modele dla trzech wariantów biznesowych: STR, biuro, akademik.
CAPEX bottom-up: komponent po komponencie, nie top-down.
OPEX, sezonowość i komercjalizacja modelowane dla każdego wariantu.
Scenariusze finansowania: LTV, karencja, fixed vs floating, testy szoków stóp.
Ryzyka rynkowe, operacyjne i finansowe mapowane na progi krytyczne.

Bank otrzymał model, który można analizować i kwestionować na żywo, zamiast statycznego zestawu dokumentów.

Dowiedz się więcej o Artemis

Warstwa III - Athena: controlling i pętla zwrotna

Kiedy inwestycja weszła w realizację, Athena porównywała plan z realizacją na poziomie faktur i odchyleń. System sygnalizował ryzyka zanim stawały się materialne, a każde odchylenie mogło być natychmiast przeliczone zwrotnie w Artemis.

Budżet vs wykonanie w czasie rzeczywistym.
Wczesne sygnały ryzyka i automatyczna kategoryzacja odchyleń.
Zwrotne przeliczenie skutków dla cash flow, IRR i debt service.
Jedna zamknięta pętla od prognozy do realizacji.

Co zyskał inwestor

Decyzja inwestycyjna w jeden dzień, a nie po tygodniach iteracji.
Lokalizacja oceniona oczami konkretnych grup docelowych, nie tylko przez średnią.
Rozmowa z bankiem oparta na scenariuszach DSCR/LTV, nie na domysłach.
Wartość rezydualna traktowana jako cel zarządzania, nie liczba "z głowy".
Controlling na poziomie faktury i odchylenia wykrywane przed eskalacją.
Niezależność technologiczna i możliwość rozwoju systemu wewnątrz organizacji.

Przed i po współpracy

Obszar	Przed	Po współpracy
Dane rynkowe	Ręczne zbieranie, tygodnie pracy, dane niespójne	Automatyczny pipeline i benchmarki gotowe w minutach
Ocena lokalizacji	Intuicja lub pojedynczy raport	Scoring dla konkretnych grup + interpretacja AI
Warianty użytkowania	Osobny model dla każdego scenariusza	Wiele wariantów w jednym frameworku
Planowanie CAPEX	Zagregowane top-down	Bottom-up, komponent po komponencie
Controlling	Arkusze okresowe bez pętli zwrotnej	Plan vs faktury w czasie rzeczywistym
Relacja z bankiem	Dokumenty księgowe	Model analityczny i scenariusze ryzyka

Niezależność i architektura

Cały ekosystem został oparty o technologie, które dają niezależność modyfikacji i rozwoju: Excel, VBA, Power Query, DAX, Python, MySQL i MongoDB. AI (m.in. GPT, Grok, LightGBM, CatBoost) nie zastąpiła analityka - przyspieszyła i zweryfikowała jego pracę.

To podejście dało klientowi kontrolę nie tylko nad danymi, ale nad samym systemem podejmowania decyzji.

Masz nieruchomość do oceny?

Porozmawiajmy o tym, jak Themis, Artemis i Athena mogą pracować dla Twojej inwestycji.

Skontaktuj się